想賣屋換現金 繼承屋稅金嚇死人

【文／楊茲珺】新冠肺炎疫情所造成的經濟影響還在延燒，有屋主想賣掉上一輩留下來的房子換現金，專家發現，繼承而來的房子，若想賣掉換現，得注意持有時間，很可能得付出高額稅金，甚至倒賠。

房地合一稅有陷阱

房地合一稅2016年正式上路，成功抑制房市短期炒作風氣，若房屋漲價而持有時間愈短，獲利所得要被課徵20~45％不等的稅率。不過，專家指出，房地合一稅對於僅有單一經濟支柱的小家庭產生潛在風險，在新制上路後購屋，若負擔房貸者不幸往生，房屋由家人繼承、卻又付不出房貸被迫在短期間內賣房，可能得付高額稅金。

關於繼承房屋後的房地合一稅計算，政府曾經出過解釋令，針對繼承而取得的房屋，持有時間可以跟父執輩合併計算。鴻毅地政士事務所所長謝志明舉例，假設父親在2011年1月購置一套房地產，但是不幸在2015年1月往生，他兒子在同一個月繼承這套房地產，可能本身並居住無需求，因而在2016年7月出售這套房地產，就稅法字面上規定，兒子持有房產不到2年，且繼承時國家會以房地公告現值來計價，往往遠低於市售實價，恐被課徵高額的房地合一稅。

其實上述案例中的房地產，實際取得的時間要依爸爸購置的時間為主，也就是2011年1月，謝志明指出，當時房地合一稅還沒上路，這套房地產也就屬於舊制，因此繼承人並不需要申報房地合一稅，僅需在每年5月合併財產交易所得稅申報即可。

謝志明解釋，由於「繼承」是屬於被動取得，因此政府放寬認定，但如果是「贈與」則屬於主動行為，就不在此列。

治緯不動產估價師事務所估價師林筱涵表示，如果父親是在2016年後才取得房屋，但在購屋不久後發生意外離世，繼承人若沒有能力償還房貸，就會遭遇相對悲慘的局面，因為不僅不能適用舊制，而且政府認定繼承人是以遠低於市價的公告現值取得房產，若以市價賣屋勢必得繳交高額的稅款，賣屋繳稅後的餘額甚至還沒辦法全額償還銀行貸款。

夫買屋驟逝 妻賣屋繳不起稅

有地政士就曾經碰過一例，先生是家裡的經濟支柱，貸款購買了1000萬元的房屋，結果隔年就不幸意外身亡，繼承房屋的妻子無力支付房貸，希望賣屋還掉貸款、至少拿回先生支付的200萬元頭期款安家，但賣屋後才發現政府認定妻子取得房屋的現值為500萬元，儘管售價與丈夫當時買價無異、均為1000萬元，但是被視為淨賺500萬元，且持有不到1年稅率為45%，也就是必須支付近225萬元的稅金，不僅拿不回頭期款，連貸款都無法清償。

林筱涵提醒，這是新制之下的陷阱，小資族購屋務必做好財務規劃試算。而坊間壽險公司提供的房貸壽險，能在身故後繼續協助繳納房貸，也不失為避開房地合一稅風險的方法。