影響不動產價格的因素有那些？又比較法的估價程序為何？並請說明此兩者之間的關聯性。

【擬答】：一.影響不動產價格的因素：

                      1.一般因素：指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素。 （估技 2-14）

                      2.區域因素：指影響近鄰地區不動產價格水準之因素。 （估技 2-15）另言之，區域因素指不動產所屬地區之自然、政

                         治、社會、經濟等因素結合，構成該地區之特性，而該地區之特性會進而影響該近鄰地區內其他不動產之價格水準。

                      3.個別因素：指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素。 （估技 2-16）

                  二.比較法的估價程序：

                       比較法估價之程序如下：

                      1.蒐集並查證比較標的相關資料。

                      2.選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。

                      3.對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。

                      4.比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。

                      5.計算勘估標的之試算價格。

                      6.決定勘估標的之比較價格。前項第五款所稱之試算價格，指以比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整

                         及個別因素調整後所獲得之價格。 （估技 21）

                  三.兩者之間的關聯性：影響不動產價格的因素與比較法之估價程序，兩者可說是息息相關，其關聯性，如下說明：

                      1.蒐集並查證比較標的相關資料，應考量影響不動產價格之一般因素及區域因素。

                      2.選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的時，應考量影響不動產價格的個別因素。

                      3.對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整時，應考量影響不動產價格之一般及區域與個別因素。

                      4.進行區域因素及個別因素調整時，更應就影響不動產價格之區域及個別因素加以考量。