預售屋賣「未來價」　專家解碼建商定價

現今房市以剛性需求為主，搭配銀行低利率，吸引不少首購族進場置產，而若手頭資金充足，相較於中古屋，大多數人買房時通常喜歡挑選預售或是新成屋。一般而言，預售屋大多出現在新興重劃區，住展雜誌研發長何世昌就表示，預售屋類似房地產的期貨，賣的是「未來價格」，所以成交行情會比成屋高，不過不管哪區，預售屋價格都連年攀升，這樣的定價到底是怎麼來的呢？
 
專職於不動產銷售第一線10多年、曾出版《丁丁的房產人生雜記》一書的房市專家丁士鴻表示，不動產是時間與價錢的競賽，售價與行情皆是市場決定的結果，也就是說，預售屋的售價，主要來自於土地成本與市場環境這兩大因素，「於此可知，預售屋的售價，並非如傳聞所言是完全賣未來的價錢，它是經過賣方合理化的投報評估，以及現況市場接受度來判定的」。
 
根據商仲業者第一太平戴維斯統計，2019年全年土地交易十分狂熱，大型土地及地上權交易達2536億元，年增率62%，其中建商購地總額更來到1999億元，較前年大增106%，不久前興富發又以每坪價格322.96萬元的新天價買下達新釋出的台中七期精華地段土地，足見土地價格連年攀升、整體房市景氣也鼎盛不衰，丁士鴻直言：「土地貴、景氣好，房子不可能便宜，而房市熱絡，也會帶動地價急漲。」
 
丁士鴻舉例，若建商今年購置每坪50萬的土地，以合理報酬計算在一年內推出預售屋售價需30萬一坪，放了5年後準備推出預售案，但土地本身價值已經增值到70萬元，房屋售價只得跟著上漲、以每坪38萬元計價，景氣若好，還有機會來到每坪40萬元；此外，若遇上房市需求巨量的時機，需要更多的土地庫存，土地行情也會被急速拉高，若有更多土地釋出，且被建商收購推案，那些新案的售價就會更加昂貴，「所以預售屋並不存在以未來售價來定義的理由，一切都是由市場與消費者跟買氣決定」。
 
也因此，消費者才會發現，每年所推出的新建案，價格只會上漲不會跌降，即便像現在因武漢肺炎衝擊整體經濟與房市，建商方面仍會選擇撐住、價格頂多持平，並沒有出現民眾預期的「房市崩盤」現象，丁士鴻認為：「倘若房市狀況不好，保守的作法就會讓市場所有的價格凍漲，賣方會共體時艱撐住供過於求的階段，，要遇到那種低於行情的價格，基本上都是問題很多的產品。」
 
即便是地主長期持有的低成本土地，拿來蓋成預售屋，價格基本都是以當時的土地與營造成本去計算售價，丁士鴻表示，要期待賣方有親民的房屋售價，那幾乎是不可能也是不實際的事，「假若自己都有感房市的熱絡，就更別想說新推的預售建案會便宜，當然這並非是未來的行情，而是現下市況的一切所造就的事實」。（陳昱均／台中報導）