租屋處淪法拍屋　這關鍵決定租客去留

當帶有租約的房子被法拍，最倒楣的莫過於承租的房客，該何去何從成一大難題。事實上，法拍屋適用「買賣不破租賃」原則，租客基本上有權住好住滿，但拍賣原因多和債務有關，法拍業者提醒，就算簽下定期租約，或是經法院認證的長期租約，一但法院聲請排除，租客就得搬家。

根據《民法》第425條第1項規定，「買賣不破租賃」原則為「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」這同樣適用於法拍屋，即使租屋處遭法拍，只要是在查封前承租，且簽5年以下定期租約或經法院公證的長期租約，租客基本上都能住好住滿。

必須注意的是，法拍屋的拍賣原因大多是將房子做為擔保物，向銀行或是債權人設定抵押權貸款，根據《民法》第866條「抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之」，若是屋主先將該房屋抵押後才出租，一旦法院聲請排除租約，並對租客發搬遷令，屆時勢必得搬家。

針對此狀況，104法拍網總經理籃茂山指出，法院通常會在第一拍時，主張該物件帶有租約「不點交」，但不點交可能影響底價，甚至造成無人進場流標，因此會在第二、三拍時聲請排除租約，藉以增加成交機會，而租客則因沒有任何契約保障，最慢要在點交完後離開。

不過，租客遇到法拍問題，也不必自認倒楣，崔媽媽基金會法律服務組組長曹筱筠表示，若法院執行點交，租客被要求搬離，可以向原屋主要求押金返還，及協調補貼搬家費等額外費用；而法院執行不點交，租客便可以向新屋主主張「買賣不破租賃」原則，承租到期滿為止，但建議主動確認退租後須向誰取回押金，最好也要再和新屋主商量租約內容。

曹筱筠也提醒，租客在租屋前可請房東出示第二類謄本，或是自行向地政事務所調閱，確定該房屋是否有查封或其他限制登記，以免承租後才發現入住法拍屋，可就得不償失了。 （熊培瑄／台北報導）