房市示意圖。 圖／聯合報系資料照片免責宣言：本網站及作者所提供資訊僅供參考，並無任何推介買賣之意，投資人應自行承擔交易風險。

 

 

前不久的一份調查顯示有過半數的民眾，對未來房價並不看好。過去促使民衆不停買房的根本原因，是買房升值的心理預期。

 

我們必須明白一個道理：「銀行/房地產商/購房者，三者都賺錢」的時代過去了。大勢不明晰的情況下，只觀察，不操作，才是最聰明的選擇。

 

1.曾經，買房是「全民賺錢效應」的幕後推手

 

2003年房價開始飆漲的那段日子裡，不難覺察大街小巷都在談論房子、談都更。但大多數人沒想過，買房怎麼可能會憑空造富？有人會歸結於它的「賺錢效應」。但存在「賺錢效應」的行為很多。彩票中大獎，股神傳說等一夜暴富等行為屢屢見報，但都是少數人。

 

每一件都存在賺錢效應。但唯有買房，即是一個全民發財的國民運動。舉國上下，男女老少通殺。其實最核心的原因，在於房產是唯一一個「正和博弈」。不同於打麻將，最終結果一定是有輸必有贏，是四人進行的是零和博弈 。

 

股票博彩和彩票更不用說了，都是莊家的殺戮戰場，小散戶進入都是負和博弈。

 

但唯獨地產不同。房市裡存在三種角色：房地產開發商/銀行/小市民。

 

當今的銀行和房地產地產商都只有少量的自有資金，本質上都是空手套白狼。大部分資金來自民衆儲蓄。

 

首先小市民以1%，甚至更低的利息把錢存進銀行 ，銀行再把錢以3%借給房地產商，房地產商拿著錢開發建案賣出去，高週轉的地產商，過程中本金收益率一般為30%。

 

這個過程的收益結果是這樣的：

 

小市民收益1%

 

銀行等金融機構收益：3%-1%=2%

 

房地產商收益：30%-3%=27%

 

不難發現，這個金融轉盤上，每一環節的人們，都賺到錢了，是不是覺得非常美好？

 

2.房地產市場不景氣時

 

追本溯源會發現，我們忽略了一個人群，那就是購房者。是購房者為建案買單，才盤活了整個轉盤。養活了地產行業上下游數以萬計的民眾。

 

而購房者不停買房，核心原因是什麼？首先不是居住需求。真正促使國民不停買房的根本原因，是「買房升值」的心理預期。

 

過去十年間，大多數城市的購房者，年均收益超過8%。不誇張的說，閉眼付頭期款，你的年收益率，這樣的行情下，促成了三贏的局面，銀行、地產商、購房者，三者全都賺錢了。但這一切美好的基礎，是房價上漲。

 

從2014年開始，我們突然發現房價不漲了，但大多數人沒把它當回事。房市正處於失去「上漲預期」的路上。

 

3.三贏局面土崩瓦解

 

而一旦樓市喪失賺錢效應，我們開始說的三贏局面，就會土崩瓦解。購房者前仆後繼地持續買房，是因為過去房市一直在大幅度上漲。

 

如果房市，逆轉而下，這個金融轉盤會如何運轉呢？

 

買房不再賺錢，因此購房者不再青睞買房。導致地產商面臨滯銷困境，而資金成本擺在那裡，開發商需要現金流維持生存。但銀行自然不願意把錢借給負債過高的地產商。於是地產商只能借更貴的錢。未來，這種現象在房地產商裡，會越來越普遍。銀行也因為失去地產商這種大客戶，而利潤受損。