搞懂包租公怎麼賺　自備總價差很大

當包租公「躺著賺」，是多數人的夢想，但在此之前先搞懂租金報酬率。一般人最常用的算法，是年租金÷房屋總價，得出「毛報酬率」，卻忽略了裝潢、修繕、折舊等隱形成本，要更精確地計算出租金報酬率，專家建議，計算時的房屋總價還需加入其他支出，得到的「淨報酬率」才能更精確地估出投報。
 
毛報酬率，就是用年收租金÷房屋總價得出的總額，就是在最理想的滿租狀態下，不算額外支出、花費，房產可創造的最大租金收益；舉例來說，總價500萬元的房子，每月租金是1.5萬元，那麼一年的總租金收入就是18萬元，毛報酬率3.6%。
 
但賺錢哪有那麼簡單，《591新建案》總編輯李忠哲表示，購屋時的其他支出費用，如稅金、仲介費、手續費等都是成本，還有租屋時衍生的費用如網路費、第四台、修繕費、設備折舊費用等，此外，還有房客退租後的空窗期，因此精算淨報酬率，才能準確估出投報率。
 
由於淨報酬率的計算，牽涉個案、契約不同而有差異，李忠哲建議最保守的計算方式，就是年收租金不能抓滿租的12個月，而是扣掉1個月空租，以及網路費、第四台、修繕費等雜支，「只抓10個月租金」；而被當成分母的房屋總價，還要再加上裝潢費等。
 
以上述相同條件的例子舉例，總價500萬元的房子，每月租金1.5萬元，10個月的租金總收入就是15萬，假設裝潢費用30萬元，可算出淨投報率約為2.8%，與毛報酬率3.6%相比，少了0.8%左右。
 
李忠哲提醒，市面上一些建案廣告，打出2位數的超高報酬率，吸引消費者目光，如高雄車站旁的某預售案，主打包租3年投報總價15%，「可能是業者將分母的購屋總價，以自備款計算」，由於自備款一般是房屋總價的3成，分母變小，報酬率自然往上衝。
 
李忠哲提醒，民眾在試算租金報酬率時，需了解租金是否符合行情，以及計算基準，若僅以自備款當分母計算，屋主可能面臨租金不夠付房貸本息、還款困難的窘境。

至於租金投報率要多少才划算呢？中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，因為現在銀行定存利率低，不到1%，在北部都會區若投報率有2%即可出手，在中南部房價較低的區域，因仍具一定租金行情，尤其大學周邊租屋需求多，投報率可上看5%。（唐家儀／台北報導）