桃園高鐵特區/關埔重劃區 餘屋逐去化 願景可期

來去買 錢力重劃區
面對中美貿易戰，海外資金重返台灣，近期北市豪宅出現多筆現金交易，桃竹地區也出現建案搶購熱潮，甚至出現投資熱潮，又以桃園高鐵特區、新竹關埔重劃區最為顯著。採訪╱連珠君
攝影╱范厚珉、林琨凱

【地產中心╱綜合報導】開發中的重劃區常被認為是票房毒藥，甚至有不少重劃區苦於銷售餘屋，但仍有潛力重劃區逐步去化、浮現未來願景；桃園高鐵特區與新竹關埔重劃區就是實例。

桃園高鐵特區又稱青埔特區，2014年以前，由於投資買盤佔比過多，房價一飛衝天，最貴單價曾出現47萬元，房地合一上路後，投資客急速退場，造成交易量冰封、房價漲多回吐，從4字頭慘跌至1、2字頭，出現不少賠售案例，區內甚至僅剩成屋案在支撐，但10月竟然出現完銷案「聯上3Q」，《住展》雜誌指出，除了與建商品牌、定價合宜有關外，青埔市況明顯變好更是關鍵。

投機消散 市況轉熱

市況轉熱主因在於，除了投機買盤消散，房價回到合理價位。此外，今明年皆是重大建設爆發年，從A17領航站起，就有青園國小及非營利幼兒園新建工程，在A18高鐵桃園站除了有華泰名品城1~3期，亦有新光影城、八景島水族館、IKEA旗艦店、和逸飯店國際級觀光旅館進駐，其中八景島水族館、IKEA旗艦店確定明年開幕，全聯也將在此興建旗艦店，至於生活機能最為成熟的A19站桃園體育園區站，還有即將完工的環球購物中心，另有亞洲矽谷計劃，為少數「建設比人口還快到位」的重劃區。
中信房屋青埔領航加盟店店長鄭國成指出，青埔特區房市最低迷的時間點為2018年，當時不少成屋案下修到每坪17~20萬元，但目前建設看得見、也摸得到，今年起來客數增加2成、去化天數也從90天縮減至45天，這些購屋族尤其以A18站為購屋首選，其次是A17站、A19站，房價也從A18站向兩邊遞減，中心點的A18站平均單價落在30萬元，其餘2站則約25~28萬元。

大睦建設 5案聯銷

看準市況回溫，境內眾案齊發，除了桃園在地建商大睦建設、桃大機構紛紛搶進，也不乏大型建商，包含來自高雄的聯上建設、從北市南下的良茂建設、鉅陞建設等，區內也出現多年未見的豪宅預售案，由中悦機構悦萊建設推出預售案「中悅5288」（案名未定），該案目前尚未公開，但基地廣達5288坪、全棟採石材立面，以SRC鋼骨結構打造2棟30、33層之建築，坪數規劃105、210、300坪。此外，基地建蔽率不到20%，中庭花園廣達3300坪，基地四面臨路，可望成為青埔最高新地標。
除了豪宅案再現，近期也有建商大膽進攻！像是大睦建設機構打出5案聯銷「大睦I-City」，一口氣在A18站、A19站住宅區推出2~3+1房27~50坪產品，其中「森悦」、「微風」為成屋案，距離A18站約800公尺，預售案「站前首席」、「仁愛匯」鄰近兒二公園，前者更是公園首排，開窗即享有綠意，後者則是正臨40米領航南路，擁有無限棟距，採光極佳，另一預售案「大睦A19」則位於體育園區附近，而這3預售案也是大睦建設機構第一次推出的小宅產品。
再往南走，新竹地區則以關埔重劃區市況最火熱！關埔重劃區又分為「光埔重劃區」、「關長重劃區」，後者土地持有人多為個體戶，以關新公園為核心開發，目前可開發土地僅存不多，新案多集中於光埔重劃區，該生活圈內有規劃商業用地，目前也有好市多、迪卡儂進駐，預估還有誠品、星巴克設立，在空橋系統串聯下，未來商圈興盛可想而知，但最值得關注的則是關埔國小學區，許多家長紛紛買房設籍。
然而光埔重劃區內，案量最大的為興富發集團旗下潤隆建設推出的「竹科潤隆」，總銷金額達百億元、總戶數上看千戶，年中開案至今已去化9成5，主力坪數為3~4房，並提供3房58萬元、4房68萬元低首付方案。
現場專案經理指出，受惠於台商回流，投資需求大增，新竹市房價水平低、租金報酬率約達3%以上，因此除了買房搶進關埔學區的自住客、單身貴族以外，置產族也為數不少。

【專家意見】北客收租報酬率2.5%

桃園高鐵特區購屋族買的是未來性，除了來自雙北市、桃園在地的小家庭，看準房價親民、生活品質佳，購屋比例近8成之外，其餘多是置產客南下購屋，看準周邊工作機會多、租屋需求量大，且以總價800萬元的2房而言，每月房租約1.8萬元，租金報酬率有機會達到2.5%，因此不少北客買下作為長期收租。
過去區內最為人詬病的即是缺乏生活機能，但目前便利商店已擴充至近20家，且餐廳、診所、零售店陸續進駐，加上全聯旗艦店完工等待啟用，未來整體機能會更加完善。

【專家意見】提前卡位設戶籍

距離新竹科學園區最近的關長重劃區、光埔重劃區兩者相加，總面積也不過59.02公頃，在高生育率、高所得、高消費力的園區客加持下，房地產市場幾乎沒有冷場，繼關長重劃區發展成熟之後，較晚開發的光埔重劃區在明星學區、商圈加持下，加上有少見的小宅規劃，今年以來指名度居高不下。
尤其重視教育的竹科父母更是不惜購屋成本，提前卡位設戶籍，目前每坪成交均價落在28萬~35萬元，2房加車位700萬~800萬元、3房加車位1200萬~1350萬元此總價帶最為熱銷。