天花板漏先找源頭　交由技師鑑定最準　

千挑萬選買到自己喜歡的房子，但卻遇到樓上住戶裝修，導致自己的天花板漏水要怎麼處理，房產知識達人《賣厝阿明》建議，要先請技師鑑定，並認定漏水原因，看是不是真的為鄰居裝修問題所致，並認定責任歸屬；若是大樓板管線滲漏，修繕費則可以用管委會、公共基金去支付金額。

其實樓上樓下住戶間的漏水相關問題，除了最基本先溝通協調之外，再來就是請技師鑑定漏水原因所在，《賣厝阿明》說，針對房屋漏水相關問題，鑑定後通常有兩種可能，一是漏水處在某特定住戶維修私有管線，特別是衛浴廁所等處，會因為裝修破裂漏水，這屬於所有權人住家內的「專有使用部分」，並可以依據公寓大廈管理條例第十二條內容規定內容，意思是「歸咎使用之過失所致，導致樓下住戶的權益受損，住戶就得負起所害賠償責任，並依據民法第184條、第191條、第767條等，自行負擔修繕費用」。

另一種則是公設的「大樓板內管線滲漏」，而這種的修繕費就可以由大樓的管理費結餘去支付，或者是全住戶的按期繳交應有部分比例分擔，該內容是依據公寓大廈管理條例第十條第二項所示：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

《賣厝阿明》補充說明，如果是公共排水管線損壞導致住宅天花板有漏水情形，原則上應由管委會負擔修繕責任，但如該漏水情形實際上是因某特定住戶維修私有管線時，不慎損壞公共管線所致，該公共管線之修繕責任應由該住戶負擔。

不過，若是碰到不想去鑑定處理的住戶，就只能走上訴訟程序，因為已經違法大廈管理條例第六條第二項所示：「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」

《賣厝阿明》也說，樓上住戶調解不出席、也不配合鑑定等走上訴訟一途，若到了這一步，樓上的住戶還是不願配合，那麼依照法院前例，會直接判樓上住戶敗訴，所以如果鄰居有相關問題，積極配合處理才是上上之道，畢竟一旦與鄰居撕破臉對簿公堂，後續衍生的問題更讓人頭疼。（高敏鳳／台北報導）