【房市觀點】人口首見死亡交叉　房市要崩了嗎？

作者：Yahoo房市觀察員 / Sam（地產秘密客版主）

人口與房地產市場息息相關，就在今年，喊了許久的人口「死亡交叉」真的發生了！根據內政部戶政司統計，我國人口今年1到6月有8萬8,098人死亡，卻只有8萬5,961人出生，台灣首度出現「人口負成長」，比國發會預期的時間點整整提早了一年，不過，「人口負成長」可以跟房市崩盤直接畫上等號嗎？

人口的數量與剛性購屋需求息息相關，隨著出生率降低，合理推斷購屋需求自然也會降低，不過這樣的論點並沒有考慮到人口結構的改變。過去台灣社會以三代同堂大家庭為主，購屋需求以坪數較大、房數較多的產品為主，不過隨著時代變遷，與父母、公婆同住的家庭越來越少，逐漸轉變為買不同戶別「同鄰不同戶」為主流，以購買的「房」數來看反而是變多了。

人口負成長同時意味著高齡化社會來臨，當購屋主力年齡層拉高，從產品面來看，貸款條件不如年輕族群的中老年人，能選擇的產品將以坪數足夠使用、總價不會太高的產品為主。不過低總價並不代表低單價，只要產品本身有通用設計、無障礙設計，或是其他養生概念加值，就能獲得偏高齡購屋客層的喜愛，反而造成銀髮族友善產品的崛起。最近才剛聽代銷界的友人提到一個很有趣的現象，本來針對年輕小家庭規劃的高質感兩房，沒想到已購客戶中「大換小的二次換屋族」居然多過了年輕購屋客，高齡化社會反而帶來了「二次換屋族」商機，房價比起一般產品更有支撐力。

除此之外，影響房價的不只是人口數，還有推案量，需求倘若減少，供給勢必也將減少，畢竟在案子賣不完的情況下，哪有建商會不管市場情況持續推案。所以降量間的制衡勢必發生，因此人口負成長對房市的影響將會是緩慢的，恐怕不會出現斷崖式降價的情況。

以比台灣更早面臨人口負成長問題的鄰國日本為例，日本人口已經連續八年減少，然而東京的房價在近七年內不但沒崩盤，還逆勢上漲三成。所以「人口負成長房市崩盤論」不能完全成立，產品類型會影響房價，人口也是關鍵，人口集中的地方，房價就有支撐，蛋黃區不擔心，沒人要去的蛋殼區就真的要小心了！