【房市觀點】回到大宋，學買房

作者：Yahoo房市觀察員 / 鄭ASH（資深房產媒體人）

首先，為什麼宋朝？因為，大宋是中國經濟與商業最高峰的朝代之一，往前數的唐代中期，「夜市千燈照碧雲，高樓紅袖客紛紛，水門向晚茶商鬧，橋市通霄酒客行。」這首詩裡我們就看到了夜市，到了晚唐，嚴格劃分住宅區（坊）和商業區（市）的「坊市制」徹底被打破，來到宋朝，民間擁有更大的自由，搞住商混合區，坊中開市，市裡的商鋪邊自建房子。宋朝城市化加劇，人口流動頻繁，「房市」概念就此應運而生，滿街都是房仲，房價堪比當今台北天龍國，也因此開啟了史上第一波盛大的房市交易量，以及傳承千年「有土斯有財」的炒房…喔不…買房智慧（請奏樂！）

首先先要了解大宋薪資水準

穿越之前，我們得先對宋朝子民的收入、物價指數跟購買力有點基本認知：

清代趙翼【廿二史札記】記載，宋朝宰相底薪有450貫，加上津貼，每月少說600貫。地方知府（知州），也就是縣市首長，含行政津貼，月薪也有500貫。當時手藝好的廚娘，去太守家炒飯，也能月入500 貫，堪稱米其林三星外燴私廚。而高級青樓裡供養的網紅辣模，特別是李師師那種連皇帝成天都想跟她約會的天字第一號女神，一晚賺進成千上萬貫的抖內，自是不在話下。但普通死老百姓收入就卑微了，打零工月新差不多3、4貫，小攤販月賺2-7貫。

用米糧算購買力，【宋史職官志】「每斗（米）折錢三十文」的記載，按現行每公斤42元台幣換算，北宋每石米糧要2500多塊台幣，南宋要7500塊台幣。用2000個銅錢折銀一兩計算，老百姓月薪3-4貫，可以買4-5石米糧（約264-330公斤），差不多台幣11,088-13,860元；高官月薪500貫的話，差不多173萬元。宋代的貧富差距，真是嚇死寶寶惹！

宋朝豪宅，哪些人在住？

最貴的應該是大奸臣賈似道在臨安（杭州）的房子，光造價就花了100萬貫。換算下來是總銷35億案量的自辦重劃區的小型造鎮案啊！上千間房子相連，幾百口人住在裡面。

當時皇親國戚跟貴族呢，宋仁宗的千金公主府價值20萬貫（快7億台幣）。王府等級的價值5萬貫（1.7億台幣）。天子腳下開封府內三品以上的執政大臣府邸約1萬貫。也就說，大宋天龍國豪宅，約合台幣3,465萬。一般中級官員或是抗金有功的低階軍官，御賜5千貫，能在開封搞一間價值1,200萬台幣的優質住宅。至於老百姓能怎麼買？等我研究玩大宋樂透彩中獎機率後，再跟你說。

那開封買普通住宅要花多少錢？

在李燾的【資治通鑑續長編】中有個案例，講京城著名無賴崔白，強買鄰居梁文蔚的房子「即以其舍求質錢百三十萬，白因以九十萬市之。梁訴逾於府，白遂增錢三十萬。」這段話看來，梁家房子市場行情1300貫，大概450萬台幣。

房產界的名言：Location！Location！Location！開封府城牆外，偏遠點的，騎馬半個鐘頭左右會到的民宅，差不多200貫（70萬台幣），房價所得比6-7之間，這就挺人性的，差不多就當初三峽北大重劃區、林口新市鎮初期的價位，買房痛苦指數不高。由此，也可以看出汴京開封，地段不同，也有很大的價差。

當時也算大咖的杭州，城內蛋黃區民宅大概100貫（50萬台幣有找），城外磚木構造民宅，每間33貫（約12萬台幣），一年不吃不喝就能搞一棟，房價薪資所得比1:1。自己蘆草竹板搭一間10貫（4萬台幣），庶民薪水3各月搞定。大理學家朱熹，跑到江西廬山的風景區裡，蓋了一棟別墅，取叫「臥龍庵」，也就花了100貫（50萬）。

大宋居住正義來自「認份」

光看大宋汴京城豪宅，百姓要不吃不喝288年，誰都會被這麼猛的房市泡沫嚇到。不過其時宋朝從金字塔尖端的豪宅，到一般民眾的住宅，都算健康，大家各有各的市場，沒有泡沫化，頂多看到南宋因戰亂造成的通膨跟房價飆升。重點是，所以就算貧富差距大，也沒人敢在大宋夜宿忠孝東路或凱道陳抗，畢竟就算不殺頭，也有可能被員外和高官的護院拖進巷子裡，賞一頓粗飽。（赫！少林寺十八銅人！）

對了，有２點我得給宋朝拍拍手：第一大宋真佛心來著，在汴京開封也推社會住宅政策，租金是民宅租金的1/3。第二， 宋朝當包租公的投報率好的不得了！當時華容縣長他女婿，在開封花1300貫（450萬）買的民宅，日租500文，月租15貫（5-6萬），不到8年回本，投報率13.8%，果然投資政商匯聚的首都蛋黃區就對了！