常見名詞解釋-都市更新相關

• 都更

  依照都市更新條例：第一條：都市更新是為了促進都市土地有計劃之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。

  簡單來說，都市更新是為了讓老舊社區閒置荒廢的資源獲得有效利用，讓新舊社區在生活機能和景觀差距上不會太大，使舊社區恢復榮景。

• 建商合蓋

  指建商中意某塊土地蓋新房子後的價值，而與原來的地主協商蓋房子。

• 建蔽率

  就是底面積的限制。建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，比方說 200 平方公尺的基地，而基地周圍區域規定的建蔽率為 60%，那麼，一樓的樓地板面積可能就是 120 平方公尺，而剩下的 80 坪空地，可能作為臨路退縮植栽、中庭、戶外休閒設施 (如游泳池) 等。

• 容積率

  就是可以容納的量。各樓層的樓地板面積 (即為容積) 加起來除以基地面積再乘以百分比，舉例來說，若基地所處區域規定的容積率為 500%，基地面積 100 平方公尺，若不考慮建蔽率，則為五層樓。

  分區 類別 項目	住宅區									商業區				工業區		行政區	文教區	倉庫區	風景區	農業區	保護區
  	住一	住二	住二之一	住二之二	住三	住三之一	住三之二	住四	住四之一	商一	商二	商三	商四	工二	工三
  容積 率 (%)	60	120	160	225	225	300	400	300	400	360	630	560	800	200	300	400	240	300	60
  建蔽 率 (%)	30	35	35	35	45	45	45	50	50	55	65	65	75	45	55	35	35	55	15	10 40	10 15 30 40

• 權利變換

  權利變換和傳統的合建類似，對建商來講有很好的誘因解決合建解決不了的問題。第一，權利變換採多數決，傳統合建只要一位地主不同意就無法合建。第二，權利變換的稅賦減免，傳統合建需要繳交土地增值稅，在都市更新的獎助章節裡，折抵給建商的房屋是免徵土地增值稅的。

• 住一

  第一種住宅區：為維護最高之實質居住環境水準，專供建築獨立或雙併住宅為主，維持最低之人口密度與建築密度，並防止非住宅使用而劃定之住宅區。

• 住二

  第二種住宅區：為維護較高之實質居住環境水準，供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業等使用，維持中等之人口密度與建築密度，並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。

• 住三

  第三種住宅區：為維護中等之實質居住環境水準，供設置各式住宅及一般零售業等使用，維持稍高之人口密度與建築密度，並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。

• 住四

  第四種住宅區：為維護基本之實質居住環境水準，供設置各式住宅及公害最輕微之輕工業與一般零售業等使用，並防止一般大規模之工業與商業等使用而劃定之住宅區。

• 商一

  第一種商業區：為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。

• 商二

  第二種商業區：為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。

• 商三

  第三種商業區：為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。

• 都市更新容積獎勵

  臺北市建築容積獎勵項目計有 6 大項，用來獎勵協助都市更新的建商：

  1. 原容積高於法定容積的獎勵
  2. 維持合理居住水準的獎勵
  3. 配合更新時程的獎勵
  4. 考量地區環境狀況的獎勵
  5. 更新基地規劃設施的獎勵
  6. 處理佔有他人土地之舊違章建築戶的獎勵

  根據每塊基地的不同條件，容積獎勵的額度也會有不同，但並不是實施都市更新重建，就一定會爭取到所有項目及額度的容積獎勵。

• 坪效計算

  一坪土地可以蓋出多少坪可銷售的面積，其比例就稱為坪效。例如 100 坪的土地，可以蓋出 1,097 坪可銷售的坪數，這塊土地的坪效等於 10.97，就是每一坪土地可創造出 10.97 坪的效用。

• 自辦更新

  就是「地主自地自建」，地主出地，都更公司協助地主找建築師、營造廠和融資銀行。整個土地開發利益歸地主所有。

• 協議合建

  地主與實施者 (建商) 可以私下談好重建後空間應當如何分配，這分配包含選屋及坪數大小。舉例來說，地主與實施者 (建商) 講好房子蓋完後要五五分、六四分都沒關係，只要講好了就成，那是屬於實施者 (建商) 與地主間的私人契約，政府無權干涉。

• 老屋拉皮

  將老舊的房屋外部，以水泥、磁磚或大理石重新整理。因為拉皮牽涉到的並不只有一戶，需要與同棟鄰居們事先溝通，並徵求所有住戶同意、共同分攤費用才行，分攤後的費用，每戶可能需要數萬元之間，視選擇的材料而有所差別。這屬於都市更新的一種，拉皮後的房屋價值大多會上升。

• 釘子戶

  在都市更新的拆遷過程中，對於不願搬遷的少數住戶的統稱。會成為釘子戶，大多認為建商的補償辦法不公平，或是不願都更，不想離開家園。

• 公聽會

  已經確立都市更新的範圍，並完成初步計畫，和確定實施者 (建商) 是誰，即可辦理公聽會。依據「都市更新條例施行細則」第六條規定，公聽會應邀請有關機關、學者專家及當地居民代表參加，並通知更新單元內土地、合法建築物所有權人及其他權利關係人參加。

• 同意書

  分為「都市更新事業概要同意書」及「都市更新事業計畫同意書」兩種。簡單講，前者像是「合作意願同意書」，目的只是在確定更新單元的範圍跟初步的規劃構想，建商必須先舉行公聽會，告訴地主初步的更新計畫，地主可以將概要同意書簽給許多家建商，任何建商只要取得 10% 合法地主的同意，並經主管機關核准，就可以開始擬定「都市更新事業『計畫』」。由於可能會有許多家建商都取得概要同意門檻，因此「計畫」可能也會有很多份，地主同樣可以在公聽會過後，簽署許多份計畫同意書。優先取得 2/3 所有權人、3/4 更新面積合法地主同意的建商，就達到審查門檻，一旦向主管機關送件，就可排除其他建商，通常也會成為最後的實施者。

• 都更單元

  指更新地區內，可單獨實施都市更新事業的分區。每一個都更建案都有基地大小的限制，在可更新的地區內，幾位地主的土地合起來大於最低限制，即可劃定為一個都更單元。