避當冤大頭 自售房屋留意4重點 雙代書及履約保證不可少

【連珠君╱綜合報導】錢難賺！不少民眾為省下房屋仲介費，選擇不透過房仲自售房屋，專家提醒，自售房屋要注意帶看安全、交易安全、事後點交及稅賦等4大部分，建議採用雙代書及履約保證，以保障交易安全，並掌握售屋節稅方法，以免成為繳稅冤大頭。

網路售屋平台盛行，甚至以「把服務費留給自己」為廣告訴求，不過，民眾自售房屋首要付出大量的帶看及議價時間。住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，賣屋要注意房屋的「賣相」，不求多美麗的裝潢，至少乾淨整潔，照片明亮，廣告說明清楚，才能避免日後糾紛，帶看時，要注意人身安全，最好有人陪同，或待在門口附近，有狀況能第一時間逃離。 

建議採用內政部契約

自售房屋最容易遇到詐騙等交易安全，中信房屋新莊副都心加盟店店長林家民指出，去年就發生不少無房貸的屋主，房屋被過戶且申請房貸，將房屋貸出的錢拿走後，又過戶回去給屋主，建議採雙代書，把關交易流程，且履約保證作價金信託，並採用內政部不動產買賣契約書，才能增加交易的安全。
因應這類詐騙案件，不動產公會已跟銀行協商，指定撥款委託書需匯至賣方的戶頭，無房貸的屋主即便沒有資金需求，也建議申辦理財型房貸，動用房貸才會產生利息，因房屋有設定抵押給銀行，可簡單破解類似詐騙。
即使房屋售出，也不算結束，原屋主須負瑕疵擔保責任，最常見為漏水糾紛，可歸責於2年內的漏水，原屋主都要負責修繕，不能以「現況交屋」作為不修繕漏水的藉口。林家民表示，不少屋主其實並不了解自己的房屋，就曾發生屋主不知道自家房屋是海砂屋，賣屋後，買方求償海砂屋及裝潢價金，賠了近90萬元。 

前1年無出租與營業

售屋相關稅賦，也是民眾自行售屋常忽略的一環，以土地增值稅為例，採20%、30%、40%累進稅率，而一生一次自用住宅稅率僅10%，但在簽約買賣前1年必須沒有任何出租或營業的情況。林家民表示，就曾有屋主算錯房客戶籍遷走時間，導致土增稅不適用自用住宅稅率，後來還是跟買方協商延後交易時間才解決。
若2年內有再購入房屋，無論先買後賣，或先賣後買，都可以辦理土地增值稅及財產交易所得稅或房地合一稅的重購退稅，但要留意，僅限自用住宅，且購屋登記日後5年不得再移轉、出租及營業使用。 

【專家意見】房屋合一稅申報 30日內完成

售屋後，別忘了房價要實價登錄，可請代書代為登錄，2016年後購入的房屋，記得在完成移轉登記日之次日起，30日內完成房屋合一稅的申報，且無輔導申報，一旦發文通知繳稅，就要罰款，處本稅1~3倍罰款，2015年前取得的房屋，隔年5月要申報財產交易所得稅，就曾有民眾忘了報稅，5年後被查稅，因是店面，補稅加罰款繳交了1000多萬元。另外，若賠錢賣屋也要報稅，若忘了申報，將處3000元以上、3萬元以下罰緩。