農地重劃出售 留意優先購買權順序

附賣方切結書自保 仲介有調查義務
【鄭婷方╱台北報導】農地買賣眉角多，重劃後農地出售必須注意優先購買權人是否有購地意願。若無，專家提醒，應附出賣人之切結書，或在申請書載明「優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」字樣，自保並防爭議。

讀者曾先生來信詢問，家中有塊重劃後的農地，委託仲介賣出，但農地左右兩側的農地所有人，突然以存證信函告知其有優先購買權，有意購地。他不得已只好賣給其中較原買主更高一點價格的優先權人，不過，原買方主張，契約未註明如有優先權人購買時，應無條件解除契約並返還簽約金，且售價非原來的價格，目前為給付不能，將提告違約並要求懲罰性求償。 

承租者有權優先購買

根據《農地重劃條例》第5條：「重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：一、出租耕地之承租人。二、共有土地現耕之他共有人。三、毗連耕地之現耕所有權人。」台灣房屋法務游璿樺解釋，簡單而言，毗連耕地的現耕所有權人，指與欲出售之土地的四周邊界相連，目前仍有自行耕作事實地土地所有權人。
若曾先生堅持賣給原簽約的買方，游璿樺表示，買賣契約仍具效力，該毗連耕地的現耕所有權人，僅得向出賣人請求損害賠償，與買方無關。但須舉證損害賠償事實。另一方面，若曾先生決定賣給優先權人，原買方可依《民法》第226條，向曾先生主張債務不履行的損害賠償。 

賠償可達已付價金1倍

實務上，地政士全聯會榮譽理事長王進祥補充，若曾先生決定賣給優先權人，可視土地是否已過戶處理，若未過戶，買方最高可主張曾先生賠償已支付的購買土地價金的1倍金額；若曾先生已過戶給買方，則一般會委由代書談和解。
由於曾先生表示，因對法律不熟悉，簽約買賣時都是仲介與代書處理，合約中提及是否有優先權，仲介皆說勾否，糾紛發生後，仲介與代書都避不見面，但土地登記謄本上確實有註明為農地重劃區，疑惑此狀況下，若將土地賣給價高的優先權人是否構成違約，可否向仲介代書求償？
處理買賣合約時，仲介有居間調查的義務，代書也須盡善良管理人的責任，游璿樺表示，若曾先生將土地賣給優先權人，使得買方求償，他可依《民法》第 567 條、《經紀業管理條例》第26條，向仲介請求損害賠償；再依《民法》第 544 條向代書請求損害賠償，不過，求償結果如何仍須視法院判定。 

【重劃後農地優先購買權簽約撇步】

買賣前： 
◎出租耕地之承租人、共有土地現耕之他共有人、毗連耕地之現耕所有權人是農地重劃的優先購買權人，但所謂毗連耕地之現耕所有權人，必須有耕作的事實 
◎賣方應通知優先購買權人，在其放棄優先購買權後，才可出賣不動產給第3人 
買賣中：賣方要出賣，要出具優先購買所有權人放棄其優先購買權的證明，例如賣方的切結書或於申請書適當欄記明「優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，賣方願負法律責任」字樣 

【重劃後農地買賣未告知優先購買權人糾紛處理】

過戶前：若賣方決定賣給優先購買權人，買方最高可主張賣方賠償已支付的購買土地價金的1倍金額 
過戶後： 
◎若賣方決定賣給優先購買權人，實務上，會委由代書談和解 
◎若賣方決定賣給第3方買方，基於「物權效力優先」原則買賣生效，但優先購買權人可依《經濟條例》第26條求償，但必須舉證損失內容 
資料來源：《蘋果》採訪整理