房東口袋深度 決定商圈強弱

工商時報【郭及天】

各地不少名店、老店紛傳不堪租金高漲吹熄燈號，房東因為不肯降租導致店家出走、商圈沒落，成為眾矢之的。

一位朋友看好高鐵重劃區發展買了一間6,000多萬元的店面，月租開價5萬元，租金投報率不到1％，一年多來乏人問津，看屋的房客不是嫌不合用就是嫌太貴，每個月貸款要繳10多萬元，寬限期結束，有點慌了；相對於「不缺錢、不降價」的房東，突顯未來商圈發展和店租行情，不僅取決於消費力，更反應區域裡地主、投資客的財富實力。

從2003年的房市大多頭15年來，全台房地產平均增值一倍以上，店面市場不同於住宅市場，決定店面價值來自於租金收益水準，反應的是商業經營消費力的興衰。然而10多年來，基本工資調高、原物料成本上漲，占營業成本最大宗的店租，房東反應市價（或取得成本）將租金大幅提高，但消費力未增，無論加盟連鎖或一般店家，要在熱門商圈租一間營業店面，獲利能力已大不如前，賠錢撤出案例不斷。

成熟商圈中早期擁有店面、享受長年資產增值、口袋深度夠的老地主、老房東，店面空租一年損失數百萬租金無所謂，不過卻有更多過度看好商圈成長，追價買進店面的置產族，面臨電商取代實體通路、與整體不動產景氣修正循環雙重夾擊，只能在賠錢出售、降價出租之間選擇。

過去在房地產理論中，店面租金強弱，被視為商圈發展與區域消費力的指標，對於能否投資店面的評估，多關注捷運等公建題材、強勢知名品牌進駐等因素，但是商圈中地主、房東財富實力分布，恐怕也是決定未來商圈強弱的指標。