(圖 / shutterstock) 撰文：李文瑜
為了讓孩子安居樂業，
很多長輩會以贈與方式轉移房產給子女，
但房地合一制上路後，
由於稅基計算方式不同，
將來賣屋時，子女可能面臨高額稅金。
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雖然近 1、2 年來房價有所鬆動，
但想在大台北地區交通方便一點的地方置產，
每坪房價仍動輒 40 萬、50 萬元起跳，
讓今年 11 月即將步入禮堂的小陳
(編按：文中的今年，指的是 2018 年)
大嘆買不起！
陳爸爸為了減輕小陳負擔，
考慮買一間房子送給小陳，
卻被朋友提醒：
2016 年房地合一稅實施後，
用贈與方式幫子女解決居住問題，
將來賣房時，子女可能面臨高額稅金。
簡單來講，房地合一稅
可以用 2 個公式計算稅額，
公式 ①：
課稅所得＝賣價－取得成本（買價）－相關費用－土地漲價總數額；
公式 ②：應納稅額＝課稅所得× 適用稅率。
安永聯合會計師事務所稅務服務部
執業會計師楊建華解釋，
父母贈與不動產時，
會用「房屋評定現值」和
「土地公告現值」核算贈與稅，
將來這筆費用
就會成為子女取得房屋的成本，
在低取得成本下，
會拉高房屋交易所得稅。
賣屋時除了要依照房屋持有時間比率，
與買方拆分房屋稅及地價稅外，
還要繳納土地增值稅及房屋交易所得稅，
房地合一實施後，
土增稅並未調整，但為了避免重複課稅，
申報賣屋交易所得總額時，
會扣除土地漲價總數額。
以贈與轉移房產
會拉低取得成本
楊建華指出，房地合一實施前，
申報房屋交易所得有下列 3 種方式：
①核實認定法＝（房屋售價－取得成本－相關費用）× 房屋占房地比；
②財產交易所得標準法＝房屋評定現值× 財產交易所得核定標準率；
③以總成交金額×房屋占房地比× 15%。
因為房屋評定現值和市價兩者間
有相當程度的落差，
過去民眾大多採用第 2 種方式申報
房屋交易所得稅，
以節省稅費，
故計算方式和「取得成本」無關。
房地合一實施後，依規定，
在 2015 年 12 月 31 日以前取得的房子，
且持有時間超過 2 年出售，
仍適用舊制，其餘都要採
房地合一制申報房屋交易所得稅。
也就是說，陳爸爸不論是
現在買新房子贈與小陳，
或是將手上既有、
2015 年底以前買的房子贈與小陳，
因為小陳「取得房子」的時間
是在 2016 年 1 月 1 日之後，
將來賣房子時都要採房地合一制申報，
在小陳取得成本
以陳爸爸的贈與稅計算下，
會拉高課稅所得。
那麼，房產究竟該怎麼轉移才省稅？
楊建華用以下 4 種情況試算，
說明哪一種方法較能省稅（見步驟 3）。
步驟 1
了解房地合一制
房地合一制下，
房屋交易所得稅必須在
完成所有權移轉登記日的次日起算，
在 30 天內申報。
為了鼓勵民眾長期持有，
避免短期買賣炒高房價，
房地合一稅對於短期買賣者課徵高稅負，
持有 1 年內出售，適用稅率達 45%，
持有 1∼2 年出售，適用稅率 35%，
持有 10 年以上，稅率降到 15%。
步驟 2
了解贈與稅、房地合一稅計算方式
(圖 / money錢授權 )
說明：➊ 相關費用（如契稅、印花稅、代書費、仲介費等）無法拿出單據舉證時，以成交價 5% 計算。
➋ 買賣時另課土地增值稅，故在計算交易所得稅時，會扣除土地漲價總數額。
步驟 3
父母移轉房產 4 種方法比一比
陳爸爸在新北市
有一間 1,500 萬元房產（評定現值 600 萬元），
想送給小陳當新房，為了試算稅負，
假設小陳取得房產後 5 年售出，
售價 2,200 萬元、土地漲價總數額 100 萬元，
這中間會產生贈與稅（陳父贈與時繳納）、
土地增值稅及所得稅（小陳出售房子時繳納）。
方法一
陳父直接贈與不動產給小陳
(圖 / money錢授權 )
結論：
➊節稅空間較小
➋若小陳能多持有 1 年（累計持有 6 年），
且該屋符合自用住宅條件，
適用稅率降為 10%，且享有 400 萬元免稅額，
所得稅降為 99 萬元。
計算方式：（2,200萬－600萬－110萬－100萬－400萬）×10%＝99 萬元。
方法二
陳父贈與小陳 1,500 萬元另買他屋
(圖 / money錢授權 )
結論：
➊ 贈與稅及房屋交易所得稅相加，
較第 1 種方法省下 90 萬元稅金，
且不須課徵土增稅
➋ 陳父的 1,500 萬元可分 7 年贈與，
則不用繳納贈與稅。
方法三
陳父幫小陳出 500 萬元頭期款另買他屋
(圖 / money錢授權 )
結論：
➊小陳要有能力自付
剩餘 1,000 萬元購屋費用
➋ 陳父亦可用分年贈與方式節稅，
幫小陳支付剩餘的 1,000 萬元購屋費用。
方法四
陳父用 1,200 萬元將房產賣給小陳
(圖 / money錢授權 )
結論：
➊ 小陳要有能力自付 1,200 萬元購屋費用；
➋陳父用越低的價格賣給小陳，
未來小陳出售房子計算交易所得稅時，
所得稅基越高。
最後總結：
以現金分年贈與讓小陳自己買房，
最能達到節稅效果。
說明：土增稅僅計算小陳取得房屋時是否有該項費用，
不管以何種方式取得房產，小陳賣屋時都要再另繳一筆土增稅。
