仲介不說的「頂加3風險」　能承受再下手

中古公寓及舊華廈因為房價親民、CP值高，常吸引不少買方青睞，尤其頂樓加蓋的物件，等同於有額外的空間可以做使用，不過長遠來看，可未必這麼划算。專家表示，頂加除了有機率很小的「被拆除外」，若要出租營利，還有可能被鄰居質疑舉報不當得利，甚至也曾碰過求多繳納管理費案例，而且當建物年老衰敗等都更時，也可能因為合法權狀坪數計算方式，討不回相對應好處。

頂樓加蓋是台灣建築特殊風景，早期很多公寓四、五樓的住戶，為增加使用空間，即把頂樓蓋起鐵皮屋頂賺取額外的使用空間，其面積幾乎等於原建物，以市價行情來看，違建的既存空間大多是以市價3成售出，例如公寓行情每坪30萬元、違建坪數則會以每坪9萬元另外計價。房仲楊乾意指出，通常這類物件很受投資客或年輕首購族歡迎，低總價又可享受雙層空間，而且中南部要拆除機率相對低上許多，所以市場接受度都很高。

雖然市場交易有著如此行情，但違建終究是違建，按照規定，屋齡24年以上的老建物違建，目前作法是緩拆處理，不少人認為是「合法違建」或是「萬年違建」，但是緩拆不代表不拆，假如有收到舉報，或是違建危及周邊居民生命安全會採即報即拆，遭到優先處理，還是會有一定的風險。

其次是購買頂加投資族，盤算的是想將頂加部分隔成好幾間出租套房、雅房，想打著賺租金當包租公的算盤，不過其實因為頂樓為全體住戶可共用的空間，若遭使用於出租等營利用途，全體住戶還可以依民法第818條等規定，要求平分共有利益，因此收來的租金可能會被判須返還不當得利，還得將收到的租金均分給住戶。《蘋果》也曾接獲住戶投訴自家社區頂樓加蓋，應將違建坪數納入、應繳出雙倍管理費的案例。

最後隨著建物屋齡愈來愈老舊，10多年後，終究要面臨到都更問題，更別提許多人購買公寓頂加為的就是等待都更，希望可以用權狀加上頂加空間來跟建商談坪數分回，但是台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，頂樓其實是全體住戶共用，若只單獨給最高層住戶較分回坪數，也容易讓其餘住戶質疑公平性，因此大部分建商還是以權狀面積來計算較不受爭議。（王鈞生／台中報導）

全台違建頂加到處都是，因房價親民、使用坪數大，成為市場高指名度產品，但背後也隱藏不少風險。資料照片頂加只要超過一定範圍面積大多屬非法，目前老舊公寓大多屬於緩拆，但若碰到公安等議題，仍是有可能被拆除。資料照片投資客買頂加不少是為了出租套房，但也有潛藏被鄰居或管委會檢舉的風險。陳恒芳攝