算好資金認清需求 無痛換屋攻略
房市價格緩跌數年，被壓抑的換屋需求逐漸湧現。究其原因，除了房價有吸引力外，一屋換一屋具資金優勢也是關鍵。如果說首購是「先求有」，換屋便是來到「再求好」這一步，為求好，除了資金盤算外，對自身需求及市場商品一定要有清楚認知。
家庭主婦Vicky育有2子，一家四口住在2房的公寓裡，隨著孩子漸大，空間開始變得擁擠。她想趁著房價滑落時換屋，但Vicky也考量到目前自住的房子，貸款尚未繳清，不知如何評估換房的準備金，「只怕換屋後經濟壓力會變沉重。」Vicky擔憂地說。
房價緩跌 湧換屋潮
自2014下半年起，房價出現盤整緩跌格局後，現今房市氛圍比起往年確實不同。根據《住展》雜誌統計，雙北市房價自高點平均跌幅約一成，「2018年看房的民眾，比起2017年明顯增多了。」業者有感表示，過去幾年被壓抑的換屋需求，有慢慢湧現的跡象。
天時地利不動產顧問總經理張欣民補充說，房市多頭走了10來年，民眾過去首次購屋時，面對高房價往往只能「先求有」，如今趁著房價下跌，替換掉條件相對較差的房子，等於往前推進到了「再求好」的這一步。
只是求好的換屋過程中，除了需審慎評估資金周轉問題外，也需好好推敲自身需求、研究市場上的商品，才能換得漂亮。以下即針對民眾換屋時可能會遇到的問題，提出解困之道。
您做好換房的準備了嗎
- 已將舊房售出（或出租），有一筆資金得以應用？ □是 □否
- 手上資金能負荷新房總價至少5成？ □是 □否
- 銀行信用良好？ □是 □否
- 每月償還房貸不超過家庭收入1/3？ □是 □否
- 若失去工作，仍有存款可應付半年以上的房貸？ □是 □否
- 清楚自己的換屋需求？ □是 □否
- 熟悉市場商品價格？ □是 □否
勾選5個以上「是」的選項，表示您已做好換屋準備囉！
資金安排 先賣後買減輕負擔
黃小姐是單身高階主管，原來住在新北市板橋區的3房公寓（貸款已繳清），為鄰近工作地點，2017年將舊房以1,000萬元售出，改買台北市松山區總價1,800多萬元的2房大樓。現在通勤更方便，時間也縮短許多，且換屋後的經濟狀況都在掌控之中。
蔡先生換屋後的處境卻與黃小姐大不相同，資金壓力讓他喘不過氣來。原來他2018年從新北市頂埔公寓換到板橋電梯大樓，但舊房子尚未售出，仍需繳付500萬元貸款；而新房部分，銀行又僅給予7成貸款成數。除了籌措頭期款外，還需同時繳付新舊2間房子的貸款，讓他只好頻頻向親友借貸。
張欣民表示，由於目前房市處於緩跌格局，像黃小姐這樣「先賣後買」是比較好的策略，可以先把售屋所得落袋為安，之後甚至有機會用更便宜的價格買到理想的房子。尤其先賣後買讓自己有一筆現成資金能運用，可有效減輕換屋過程中的財務壓力。
至於資金安排，張欣民建議，若舊房無貸款出售，手中握有的售屋款項最好要能負荷新房總價的5～6成。以黃小姐出售舊房取得1,000萬元款項為例，她之後換房可考慮的房價在1,600萬至2,000萬元之間，而她以1,800萬元買進新房，符合資金安排。
「如果舊房仍有貸款，那麼售屋扣除貸款後的資金，必須至少為新房的3成，亦即自備款不得低於3成，才不會因換房造成資金緊張。」永慶房屋業管部資深經理謝志傑提醒。
至於蔡先生面臨的資金問題，House 123創辦人邱愛莉評估，新房貸款成數僅7成，主要是因為蔡先生第一間房還有貸款，收支較緊俏，因此銀行給予的貸款條件不優，這是先買後賣常出現的狀況。
但有時候打算換屋，舊房子尚未售出，就剛好遇到心儀的房子，資金上卡關怎麼辦？謝志傑建議，可以跟銀行洽談，給予第二屋1或2年的繳息寬限期。
另外，可優先向已培養良好信用紀錄的原貸銀行詢問，更有機會獲得較優惠的條件。
標的選擇 認清需求務實挑屋
7年級前段班的空服員盈蓉，為方便公婆就近照顧小孩，於2018年6月換屋，入住台北市通化街30多坪的公寓。因先生開車上下班，所以起先看房時鎖定有電梯和停車位的建物。
據她觀察，有附停車位的大多為電梯大廈，1坪單價要比公寓多上10萬元，由於價格大幅超出預算，最後選定座落位置取勝、30多年的舊公寓。盈蓉說，舊公寓公設比低，真正能使用的空間大，雖需另外租停車位，但想到1坪10萬元的落差，還是買公寓較實際。
不同人生階段，對房屋和居住的需求也不一樣，好比育有2子的Vicky，在孩子長大後，希望能從2房換成3房；又以盈蓉來說，是為了托育問題而換屋；也有人換屋是因房子老舊，希望住進較新的房屋。
「無論如何，換屋前一定要先評估自己的需求，並比對自己的財務狀況，才能將有限資金發揮最大效度。」謝志傑舉例，如果只買得起總價1,500萬元的房子，需求是從2房換成大3房產品，那麼選項可能會是新北市的電梯大樓，而非蛋黃區的產品。
若想從蛋白區換到蛋黃區，但資金並沒有增加多少，選擇的物件就可能是坪數較小，或屋齡較老的房子。邱愛莉2018年也剛完成換屋大事，從台北市南港區換到精華大安區，同樣是3房物件，大安區房子總價還比南港區的舊房子來得低，「因為是從大樓換到公寓。」這就是從需求出發的務實作法。
選重劃區 利舊換新
目前來看，台北市蛋黃區中最低價的是信義區，平均總價約2,400萬元，成交物件有5成是公寓型產品，多座落在吳興街、虎林街、忠孝東路五段或信義路五段的巷弄間。謝志傑表示：「若希望入住蛋黃區，且售屋後至少有1,000萬元的資金在手，換屋時可考慮從此區域下手。」
但若資金沒有這麼寬裕，只是希望換到交通便捷的台北市區域，可留意平均總價1,700萬至2,200萬元的北投、萬華、內湖、文山區等標的。
針對舊換新的族群，《住展》雜誌企研室經理何世昌建議，重劃區居住環境比舊市區優質、寬敞，尤其在供給量大的區域，屋況好、選擇多，議價空間也大，對舊換新有利，「若該區域有重大建設如捷運通過，房子有增值空間，但若距離市區太遠，或面積太大，發展速度相對較慢。」
自用住宅2年內重購可退稅
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒，房地合一稅新制上路後，換屋時一買一賣的時間若發生在2年內，無論「大換小」或「小換大」都可申請「重購退稅」，先賣後買者也適用。
- 需在2年內完成先買後賣，或先賣後買的重購行為。換屋期限：
- 自用住宅：指房屋所有權人、配偶及「受扶養」直系親屬於房地已辦理戶籍登記，且於出售前一年內無出租或供營業使用事實的房屋。
- 退稅方式：1.重購價額低於出售價額（大換小）：按重購價格占出售價額的比率退稅。2.重購價額大於出售價額（小換大）：全額退稅。
- 限制條款：申請退稅後5年內不得變更用途或出售，違者需繳回退稅。
- 適用範圍：2016.1.1後購入的房產。
