【賣房不簡單】想省仲介費 小心得不償失

【文／黃敬涵】日前有詐騙集團鎖定自行賣屋民眾，利用產權移轉、設定抵押流程空檔，讓賣屋人背上高額貸款。根據內政部統計，2017年建物買賣有26.6萬棟，預估今年仍維持去年水準，專家分析，其中8~9成是透過仲介業買賣，其餘大多是使用售屋平台，自行賣屋風險不可不慎。

▲賣屋週期長，若民眾選擇用售屋平台自行賣屋，恐會耗費許多心力，且難有保障。

台灣房屋法務經理游璿樺解析，通常賣屋週期約120~160天，若屋主不是待業的人，很難花3個月到半年的時間處理，而且要自行建立買賣屋流程，對於普通民眾來說是比較困難的事情，其牽涉法令眾多，故政府亦是建議不了解的民眾還是委託合法不動產經紀業處理較佳。

屋況瑕疵 各說各話

不動產經紀業賣屋流程，從買賣委託階段，屋主須明確告知房屋狀況，完整填寫不動產說明書的欄位。游璿樺說：「屋主比較容易會跟買家產生糾紛的部分，首先出售的是不是違章建築？再來如果是大樓，有沒有規約限制的問題，比如不准養寵物等，這種小細節也要注意，還有最重要的建物瑕疵情況，房屋有沒有做過海砂屋檢測，屋子有無漏水，是否發生過非自然死亡事件等，最後就是要註明住家300公尺以內的環境，如墳墓、殯儀館等嫌惡設施都要讓買家知悉。」

為何要記載如此清楚？游璿樺指出，根據《民法》，出賣人對買受人負有瑕疵擔保責任，若是房屋有瑕疵，但屋主卻隱瞞不報，買方可對屋主主張損害賠償、或解除契約，更甚者或許還會涉及到《刑法》詐欺的罪名。

▲賣屋流程繁瑣，建議不熟悉的民眾可尋求專業人士幫助。

買賣過程 耗時繁雜

當經過帶看、斡旋議價後，買方確定要購買房屋時，買賣雙方就進行到買賣過戶的流程，大致可分為簽約、用印、報稅、交屋共4個階段，買方通常依階段給屋主房屋總價比例10%，交屋付清70%尾款，簽約雙方備齊應用文件，且帶身分證驗證本人身分及印章，簽訂不動產買賣契約，接著用印，要準備由戶政事務所認證過的印鑑章，地政士會拿買賣雙方文件於地政事務所完成公契，實務上簽約與用印會一同進行。

辦理公契之後，買賣雙方會各自收到政府稅單，屋主須繳交土地增值稅，買方需申報契稅，還有各自欠繳的稅款等，雙方完稅後，就可向不動產所在之地政事務所辦理產權過戶登記，若屋主有銀行貸款，就須配合買方的尾款或銀行貸款將原來的房貸清償，並去地政事務所辦理抵押權塗銷手續，最後屋主與買方現場點交屋況，沒問題後屋主交付給買方房屋鑰匙等，就完成賣屋的手續。