工商時報【林國賓】

■日本銷售稅調漲方案確定實施，稅率調漲幅度高達1倍，日本民眾搶在調稅前，配合超低的房貸利率，掀起一波買房熱潮。

■Japanese home purchases rise before Corolla-size tax.

日本房貸利率正躺在歷史低點，加上政府已確定要調漲銷售稅，這一漲非同小可，差不多可以買一部豐田Corolla房車。幾經盤算後，森垣決定出手買房。

森垣今年43歲，在東京一家服飾零售商擔任經理，今年稍早在靠近東京的神奈川縣買了一間3房公寓，買房的最大原因，森垣說：「沒辦法，政府政策要加稅，逼得我只好趕快出手。」

有同樣想法的日本民眾還不少，因為根據統計，日本今年第2季新房貸總額較去年同期大增14.7％，是2006年第1季來最大增幅。

政府增稅 刺激房市復甦

已經冬眠30個年頭的日本房市也跟著活絡起來，根據日本生命保險旗下研究顧問子公司NLI研究機構預測，到2014年4月1日（加稅政策正式實施）前，日本房市的交易額將達1.3兆日圓（165億美元）。

里昂證券駐東京策略師史密斯（Nicholas Smith）表示：「日本房市呈死水狀態已經好長一段時間，也差不多是要有一些火花的時候。這波加稅前的買房熱潮，最大受益者應是銀行業，特別是在地銀行。」

日本政府資料顯示，截至今年3月底止的上個會計年度，房市投資總額達13.1兆日圓，年增3.8％，為過去5年來首見成長。另根據日本銀（央）行的統計，今年第2季日本銀行業承作的新房貸總額達2.98兆日圓，房貸未償餘額增至107.1兆日圓。

為降低政府債務負擔，日本首相野田佳彥內閣推動1997年來首度銷售稅調漲法案，8月在國會闖關成功，2014年4月起銷售稅從現行的5％調高至8％，2015年再上調至10％。

日本上次調高銷售稅是在1997年亞洲金融危機剛爆發之際，稅率從3％調高至5％。據NLI研究機構資料，1996會計年度房市投資總額暴增至近28兆日圓，銷售稅調漲前最後一季房市交易額約2.4兆日圓。

里昂證券的史密斯說：「由於這次稅率的調幅不只2個百分點，而是5個百分點，所以加稅前引爆的買盤需求很可能增加更多。」

以東京大都會區的新屋來說，目前行情均價約4,600萬日圓，依照規定買方需以房屋總價5成課徵銷售稅，目前買屋要繳的稅金約115萬日圓，3年後就多1倍至230萬日圓，差額幾乎可以買一部豐田Corolla房車（訂價138萬日圓）。

另一進場買房的誘因則是利率超低，三菱日聯金融集團8月份所承作的30年期固定房貸利率僅2.4％，是歷史低檔，比美國30年期固定房貸利率約3.66％還低1個百分點以上。

買房需求 恐為短期現象

NLI經濟研究部主管齊藤預估，這次加稅前買房需求高點將會出現在2013年的最後一季，房地產開發商與營建業者也會是主要的受益族群。

反映加稅引爆買房需求，日本房地產股價已經大漲一波，東證一部房地產類股指數今年來累計漲幅超過3成，表現高居33大類股之冠。

但值得注意的是，加稅政策刺激買房需求的效果很可能僅是短期現象。1997年那次調高銷售稅後，日本隨即陷入長達20個月的經濟衰退，全年房市投資總額萎縮至約19兆日圓。