【退休攻房戰】拿房變現養老！以房養老、留房養老、賣房養老一次看 地政士：「選這款」免淪下流老人｜好宅報報

【文／Angela】國人平均壽命為81.3歲，距離退休年齡65歲尚有超過15年，你的退休金是否足夠支撐退休生活呢？有越來越多長輩不願成為孩子的負擔，當退休金花完後，房子成為手邊最有價資產，為維持基本生活開銷或品質，不得不將不動產變現，以目前現有的以房養老、留房養老與賣房養老3種方案，資深地政士認為以房養老實務上最常見，也能讓自己免淪為下流老人。

以房養老 需年滿60歲

台灣明年進入超高齡化社會，平均每5人中就有1人超過65歲，面對這人口老化風暴，隨之而來的稅收減少、年金給付增高，讓外界擔憂恐壓垮台灣財政，也迫使老人們在退休財務規劃上必須自立自強。根據行政院主計總處統計，2022年自有住宅比例達84.6%，成為許多人在規劃退休財務的最後武器，力求精打細算將不動產價值達到最大化。

地政士楊佩佩表示，以房養老也就是向銀行申請「逆向抵押貸款」，限於年齡60歲以上銀髮族適用，也就是屋主將房子抵押給銀行，由銀行依照房屋鑑價與貸款期限，扣除利息後，提撥一次或按月提供費用給屋主，好處是屋主雖然將房屋抵押給銀行，但仍保有住在房屋內的權利，可在老家安度晚年。

「我今年53歲，將來也要用逆向抵押貸款，幫自己爭取養老金。」楊佩佩表示，現代人孩子生得少，很多三明治青壯年根本無力侍奉父母，加上醫療越來越進步，國健署統計，高齡失能、臥床的不健康生存年數逐年拉長，恐達8年以上，光看護費每個月就要4萬元，再加上醫藥費恐非一般受薪階級可負擔，若老人存款又不足，唯一能快速變現的就是不動產，也是最聰明、對大家都好的做法。

楊佩佩提醒，銀行在施做時，會採較嚴格的審核方式，一般都會區房屋最高可貸7成，若是鄉下或郊區可能最高只到5～6成，且根據金管會統計，過去3以房養老貸款平均金額僅570萬元，若以貸款30年估算，每月扣除利息平均只能拿到1.3萬元養老金，是否足夠日常開銷需審慎評估，另現行貸款年限最長30年，可領到95歲，若合約到期貸款人仍在世，可能出現還不出貸款、房屋遭到法拍窘境。

留房養老 適合多屋者

相較之下，留房養老則適用於多屋族，屋主可挑選價值較高物件作為留房養老標的，也等於是一種安養信託，可成立信託帳戶，委託銀行包租代管，又被稱為以租養老。楊佩佩分析，此方案的最大好處是，一旦屋主走後，房子所有權不會被銀行收走，子女仍可繼承。

隨著安養觀念越來越開放，不少人規劃退休後入住養老村，搭配使用留房養老，直接請銀行將每月包租代管費用匯給安養機構。楊佩佩表示，若想用此方案換租更適合養老房屋者，必須評估高齡者在租屋市場的被接受度，畢竟現行租屋市場對老人不算友善，不少房東擔心租給獨居長輩一不小心就會變事故屋，造成房屋價值減損，直接列為拒租對象。

賣房養老 可搭配信託

賣房養老是三者中最直觀方案，楊佩佩表示，不少選擇賣房養老方案的長輩都是孩子早就離家，長年過著獨居生活，「當老到不能自己照顧自己時，必須離鄉依附小孩，只好忍痛把老家賣了，帶著賣屋金當作自籌養老金，才不會給孩子造成負擔。」以台東為例，很多80歲以上老人賣屋，到台北投靠小孩養老，反觀都會區的老人因房屋較有價值，會選擇出租，不輕易出售。