台灣「房價失控」怎樣才會跌？專家曝難崩盤原因：廢掉2措施「至少跌2成」

【文／李寧】儘管政府近年來祭出打炒房措施，但全台房價依舊易漲難跌，究竟要怎麼做才能讓房價下跌？對此，有房地產專家提出2招解方，並表示屆時房市恐會因賣壓大舉出籠，買方無力消化而價格下挫。

政府接連出招試圖遏止失控的房價，然而，房價似乎愈打愈高。先從中古屋來看，永慶房屋彙整實價登錄成屋交易資訊，觀察近5年七都各行政區的中古屋房價平均單價變化，發現高雄楠梓區、新竹竹北市、台中太平區這3個行政區的均價漲幅逾9成最狂，而台南永康區也有將近9成的漲幅；其中，以高雄楠梓漲破96%最兇悍。

再看到預售屋買氣，根據內政部實價網揭露資訊，2024年前4月，全國預售屋揭露總額已高達7900億元，而且從2023年10月起、截至2024年4月，除農曆期間外，單月揭露件數均逾1萬件；其中，4月全國共揭露1.38萬件，創單月預售屋揭露件數新高，更是2021年7月「實價登錄2.0」、預售屋即時揭露上路以來，首度出現連兩月突破1.3萬件。

據最新全國預售屋揭露實價資訊，4月以台中市最熱、單月揭露2941件、年增約81.9%，其中單月揭露件數與年增幅都是各縣市之最。接著則是桃園市、4月揭露2735件、年增幅51.6%；第三名為新北市、揭露2341件、年增幅約43.2%；至於台南市、高雄市，4月揭露件數各為1299件、1366件，顯見預售屋買氣持續火熱。

為防止房價節節攀升，近期央行也祭出第六波打炒房新制「房市信用管制」於6月14日正式上路，然而，此舉真的能有效讓房市降溫嗎？

專家：2大絕招促賣壓湧現

許多民眾疑惑，「怎麼做才能讓房價下跌」？馨傳不動產智庫執行長何世昌認為這個問題並不好回答，畢竟全世界至今都還沒找到一勞永逸的方法。他表示，汲取各國經驗，唯一有效且能長期抑制房價上漲的方式為「經濟大蕭條」；若是輕微的經濟蕭條還不夠，有些國家經濟蕭條會伴隨著通膨同時發生，此時房價不見得會下跌，阿根廷正是個例子。

為何等待房價崩盤這麼難？何世昌直言，這是因為此舉「等於在和『經濟大神對做』，長期下來都很難賭贏。」簡單來說，當人類的經濟持續往上增長，大家口袋裡的錢不斷增加；「當你有錢、我有錢、大家都變有錢，錢就不是原本的錢，它會產生通貨膨脹，錢的購買力變弱，房子總是易漲難跌。」

何世昌指出，任何國家即使祭出殺傷力很大的政策，頂多只有短期有用，長期都無法收效。

那麼，該如何打擊台灣短期房價？何世昌認為，要在短期內打擊台灣房價，需要廢除掉「房地合一稅」和「預售屋禁止轉售」2大措施。

他分析，兩大措施廢除後，房市價會出現慶祝行情，投資型買盤快速回歸，房價將應聲上揚；然而，「這樣的爽日子難以為繼，由於房價行情大好，以及被『重稅閉鎖期』鎖住的賣壓會持續湧現。」

一旦賣壓湧現，二手屋市場的委售量將和房價同步驟升，預計大約6至12個月左右，房市會因賣壓大舉出籠、買方無力消化而下挫，「當房市由多轉空，更多人看到市場不對勁而想儘快賣出手上房子，委售量會再次加重，房價跌幅將迅速擴大，照這種跌法，房價起碼跌2成，下跌時間至少會有2到3年。」

不過，他也坦言，要政府廢除上述兩大措施是不可能的任務；因此，「短期內別奢求房市會反轉，而今年的房價就像斷了線的風箏，飛上天。」

熱錢多勇於進入房市投資

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，1995年潤8月，台海危機、容積率管制上路前夕，全台建商瘋狂搶照，然而遇到台商西進大陸，台灣沒有產業、人口、工作機會外移，加上亞洲金融風暴，大型建商如東帝士，陸續倒閉，雪上加霜，導致台灣房地產失落13年。

然而現在情形完全相反，台商回來了，全球印鈔票，房價瘋狂上漲，台灣房價會不會跌？依照過去的經驗，第一個可能的原因是大環境不好，股市不佳、民眾收入變差，但萬一發生這種狀況，民眾也不敢買，畢竟收入都不穩定了，那敢花錢買屋。

第二個會跌的狀況，是遇到沒遇過的事情，比如房地合一稅、奢侈稅剛施行的時候，房價下跌，但現在大家接收訊息越來越便利，也越來越聰明，知道如何破解，下跌僅是短期效果。

第三個是不願意發生的地緣政治，也就是大陸攻打台灣，發生兩岸戰爭。很多人用過去的經驗推論未來，但現在大環境不一樣，要期待因為特定原因，讓房價下跌，不是那麼容易，尤其現在錢太多，大家太「勇 」，勇於進入房市，這種風氣導致房價不停往上攀升，但要知道，建商不是沒倒過，還是要見安思危。